PHÁP LÝ SUN GRAND CITY QUẢNG AN

Sun Grand City Quảng An là tổ hợp bất động sản tại khu đất 58 Quảng Bá, bán đảo Quảng An, phường Tây Hồ, Hà Nội.

Dự án không phải một tòa chung cư đơn chức năng. Cơ cấu hiện được biết tới gồm căn hộ, khách sạn, căn hộ dịch vụ, thương mại và không gian hội nghị trong cùng một quần thể.

Điều này rất quan trọng về mặt pháp lý.

Không nên lấy pháp lý của một căn hộ ở rồi áp cho khách sạn, căn hộ dịch vụ hoặc một sản phẩm khác trong tổ hợp. Mỗi loại sản phẩm phải được kiểm tra theo chức năng được phê duyệt, loại hợp đồng ký với khách hàng và hồ sơ quyền sử dụng đất tương ứng.

Vì vậy, câu hỏi đúng không chỉ là:

“Sun Grand City Quảng An có sổ lâu dài không?”

mà phải là:

“Căn tôi chuẩn bị mua nằm ở tòa nào, được phê duyệt là loại sản phẩm gì và quyền sở hữu trong hợp đồng được xác định như thế nào?”

Các thông tin đang được sử dụng trên hệ thống dự án xác định Sun Group là đơn vị phát triển, cùng pháp nhân Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hồ Tây gắn với tổ hợp tại 58 Quảng Bá.

Khi ký giao dịch, tên pháp nhân trên hợp đồng, tài khoản nhận tiền, hồ sơ bán hàng và các giấy tờ pháp lý mới là căn cứ cần đối chiếu.

Không nên chuyển tiền chỉ dựa vào tên thương mại “Sun Grand City Quảng An” hoặc tên thương hiệu Sun Group.

Hiện trên thị trường có nhiều thông tin khẳng định sản phẩm Sun Grand City Quảng An có hình thức sở hữu lâu dài.

Tuy nhiên, không nên áp một câu trả lời chung cho mọi sản phẩm trong tổ hợp khi hồ sơ thương mại chính thức của từng tòa chưa được đối chiếu.

Đối với người mua, cần kiểm tra ba thứ:

1. Chức năng của căn trong hồ sơ được phê duyệt.

Căn hộ ở, căn hộ dịch vụ và phòng khách sạn là các khái niệm khác nhau.

2. Mục đích và thời hạn sử dụng đất của phần công trình tương ứng.

Đây là dữ liệu quan trọng để xác định quyền của người mua.

3. Nội dung hợp đồng và loại giấy chứng nhận dự kiến cấp.

Nếu sản phẩm được bán dưới dạng nhà ở và đáp ứng đầy đủ điều kiện của pháp luật về nhà ở, quyền sở hữu được xác định theo hồ sơ của sản phẩm đó. Nếu là công trình thương mại – dịch vụ hoặc lưu trú thì cần đọc đúng cơ chế pháp lý của loại hình tương ứng.

Do đó, trước khi xuống tiền, hãy yêu cầu tài liệu áp dụng đúng mã căn và đúng tòa, thay vì chỉ hỏi môi giới “sổ bao nhiêu năm?”.

Các tên như “căn hộ”, “serviced apartment”, “residence”, “hotel apartment” hay “penthouse” chủ yếu mô tả sản phẩm trên thị trường.

Tên gọi thương mại không tự quyết định quyền sở hữu.

Một sản phẩm được quảng cáo là “căn hộ” vẫn phải kiểm tra chức năng trong hồ sơ dự án.

Tương tự, Penthouse hoặc Duplex chỉ mô tả kiểu thiết kế và vị trí căn; pháp lý của sản phẩm vẫn phụ thuộc vào phần công trình mà nó thuộc về.

Đây là lý do trang căn hộ Sun Grand City Quảng An phân loại sản phẩm theo nhu cầu và thiết kế, còn trang này chỉ tập trung vào cách xác định quyền pháp lý.

Người mua không nhất thiết phải đọc hàng trăm trang hồ sơ dự án. Nhưng có tám nhóm tài liệu rất đáng kiểm tra:

1. Hồ sơ quyền sử dụng đất.
   Xác định chủ thể sử dụng đất, mục đích sử dụng và thời hạn liên quan tới phần dự án.
2. Quyết định hoặc hồ sơ chấp thuận dự án.
   Kiểm tra tên pháp nhân và phạm vi đầu tư.
3. Hồ sơ quy hoạch.
   Xem chức năng từng khối, chiều cao, mật độ, giao thông và các hạng mục chính.
4. Giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ thuộc trường hợp được phép xây dựng.
   Đối chiếu phần công trình đang triển khai.
5. Hồ sơ nghiệm thu theo giai đoạn.
   Đặc biệt quan trọng khi dự án đã ở giai đoạn hoàn thiện như hiện nay.
6. Văn bản đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh nếu pháp luật yêu cầu đối với sản phẩm đó.
7. Hợp đồng mẫu.
   Đọc kỹ chủ thể ký, loại sản phẩm, diện tích, giá, bàn giao, quyền sở hữu và chế tài.
8. Tài liệu liên quan tới bảo lãnh ngân hàng nếu giao dịch thuộc trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai.

Không phải mọi giấy tờ trên đều có cùng tên hoặc áp dụng giống nhau cho mọi loại sản phẩm. Điều quan trọng là bộ hồ sơ phải khớp với loại bất động sản cụ thể đang được bán.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai muốn đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định.

Trong đó có những nhóm điều kiện quan trọng như:

• Công trình đã được khởi công đúng quy định.
• Có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất.
• Dự án và sản phẩm phù hợp với nội dung được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
• Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh phải được công khai.
• Đáp ứng các yêu cầu khác tương ứng với loại hình được bán.

Với Sun Grand City Quảng An, công trình đã tiến tới giai đoạn hoàn thiện sâu nên câu hỏi của người mua không chỉ là “đã xây chưa”.

Cần kiểm tra tiếp:

Sản phẩm cụ thể này đã đủ điều kiện ký loại hợp đồng đang được mời chào hay chưa?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thuộc phạm vi điều chỉnh:

chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc đồng thời phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua.

Điều này đáng chú ý bởi thị trường bất động sản trước đây thường xuất hiện các hình thức “booking”, “giữ chỗ”, “thiện chí” hoặc thu tiền trước khi bảng hàng chính thức được phát hành.

Khi giao dịch tại Sun Grand City Quảng An, người mua nên xác định:

• Khoản tiền đang chuyển có bản chất là gì?
• Chuyển cho pháp nhân nào?
• Tài khoản nhận tiền đứng tên ai?
• Có gắn với mã căn cụ thể hay không?
• Điều kiện hoàn lại tiền được ghi như thế nào?

Tên gọi của phiếu thu không quan trọng bằng bản chất giao dịch và nội dung văn bản ký giữa hai bên.

Đối với mua bán nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai thuộc trường hợp Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh, việc thanh toán được chia thành nhiều đợt.

Một số giới hạn quan trọng:

Vì vậy, lịch thanh toán không chỉ là một chương trình tài chính để tính chiết khấu.

Nó còn phải phù hợp với loại hợp đồng và quy định pháp luật áp dụng cho sản phẩm đó.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật hiện hành có cơ chế bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong trường hợp không bàn giao nhà theo cam kết.

Khi sản phẩm thuộc trường hợp này, người mua nên kiểm tra:

• Ngân hàng nào chấp thuận cấp bảo lãnh cho dự án.
• Văn bản cam kết của ngân hàng áp dụng cho sản phẩm nào.
• Có thư bảo lãnh dành riêng cho người mua hay không.
• Thời hạn bảo lãnh.
• Điều kiện yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ.

Luật hiện hành cũng cho phép người mua lựa chọn có hoặc không sử dụng bảo lãnh trong những điều kiện nhất định, nhưng việc từ chối phải được thỏa thuận bằng văn bản.

Đây là nội dung đáng đọc trực tiếp trong hồ sơ thay vì chỉ nghe câu “dự án có ngân hàng bảo lãnh”.

Một hợp đồng dài hàng chục trang không nhất thiết phải đọc từ đầu tới cuối theo thứ tự.

Có thể kiểm tra trước 10 nội dung có tác động trực tiếp nhất:

1. Ai là bên bán?
2. Căn đang mua được gọi chính xác là loại tài sản gì?
3. Tòa, tầng và mã căn có khớp bảng hàng?
4. Diện tích được tính theo cách nào?
5. Giá đã gồm và chưa gồm khoản nào?
6. Tiến độ thanh toán ra sao?
7. Tiêu chuẩn bàn giao gồm những gì?
8. Ngày bàn giao và khoảng thời gian được phép điều chỉnh?
9. Chế tài nếu một trong hai bên chậm thực hiện?
10. Quyền sở hữu và thủ tục cấp giấy chứng nhận được mô tả thế nào?

Sau khi 10 điểm này rõ ràng mới đi sâu vào các điều khoản còn lại.

Sun Grand City Quảng An hiện đã tiến sâu vào giai đoạn hoàn thiện.

Nhưng một căn hộ nhìn bằng mắt đã hoàn chỉnh không đồng nghĩa toàn bộ điều kiện pháp lý để đưa vào sử dụng đã hoàn tất.

Trước bàn giao còn liên quan tới:

• Nghiệm thu công trình và các hạng mục tương ứng.
• An toàn phòng cháy chữa cháy theo quy định.
• Vận hành hệ thống kỹ thuật.
• Điện, nước, thang máy và hệ thống chung.
• Biên bản bàn giao căn hộ.
• Danh mục thiết bị và tình trạng thực tế.
• Hồ sơ phục vụ thủ tục cấp giấy chứng nhận sau này.

Tiến độ thực tế của từng phần được cập nhật riêng tại trang tiến độ Sun Grand City Quảng An.

Có năm thông tin nên yêu cầu thể hiện bằng văn bản:

1. Loại sản phẩm.
Căn hộ ở, căn hộ dịch vụ hay loại công trình khác.

2. Thời hạn và quyền sở hữu.
Không dùng lời nói “sổ lâu dài” thay cho nội dung trong hồ sơ.

3. Giá chính thức.
Phải có trong văn bản giao dịch, đặc biệt khi đặt cọc.

4. Tiêu chuẩn bàn giao.
Tên thiết bị, vật liệu và phạm vi hoàn thiện cần nằm trong phụ lục nếu được cam kết.

5. Thời gian bàn giao.
Cần đọc cả ngày dự kiến, thời gian được phép điều chỉnh và chế tài chậm bàn giao.

Đây là nguyên tắc nên áp dụng cho bất kỳ căn nào, kể cả khi dự án đã xây gần xong.

Hai căn nhìn gần giống nhau nhưng khác loại pháp lý có thể có khả năng sử dụng, chuyển nhượng, tài trợ vốn và thanh khoản khác nhau.

Vì vậy khi so sánh giá Sun Grand City Quảng An, người mua không nên đặt hai sản phẩm khác chức năng lên cùng một bảng rồi chỉ so đơn giá/m².

Trước tiên phải chắc chắn:

đang so cùng loại sản phẩm.

Sau đó mới so tầng, view, diện tích, layout và tổng giá.

Điểm thuận lợi hiện nay là Sun Grand City Quảng An không còn là một dự án mới chỉ tồn tại trên hồ sơ quy hoạch.

Tổ hợp tại 58 Quảng Bá đã được xây dựng ở quy mô rất lớn, phần mặt ngoài và không gian chung đã hoàn thiện đáng kể, Sun Gallery Tây Hồ đã hoạt động thực tế và phần khách sạn – hội nghị cũng đã bước vào vận hành từng phần.

Tuy nhiên, việc công trình đã hiện hữu không thay thế cho việc kiểm tra hồ sơ của sản phẩm đang mua.

Điểm cần làm rõ nhất trước khi mở bán rộng là:

chức năng chính xác của từng tòa căn hộ, hồ sơ pháp lý áp dụng cho từng dòng sản phẩm, hình thức sở hữu, hợp đồng bán hàng và điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh.

Khi những tài liệu này được phát hành đầy đủ, việc đánh giá pháp lý sẽ đơn giản hơn rất nhiều.

Ở thời điểm hiện tại, cách an toàn và chính xác nhất là không gộp toàn bộ tổ hợp vào một câu “sổ lâu dài” hoặc “đất thương mại dịch vụ”.

Phải đọc theo từng sản phẩm.

Trang này cung cấp thông tin phục vụ việc tìm hiểu dự án, không thay thế ý kiến pháp lý cho một giao dịch cụ thể. Quyền sở hữu, loại hợp đồng, điều kiện kinh doanh và nghĩa vụ của các bên cần căn cứ hồ sơ áp dụng cho đúng tòa, đúng sản phẩm tại thời điểm ký kết.